Les propriétaires de biens immobiliers en location se trouvent souvent confrontés à une question cruciale : "Comment évaluer la solvabilité de mon prochain locataire ?". C’est une étape primordiale pour s’assurer de la régularité du paiement des loyers et d’éviter les éventuels impayés. Mettons-nous dans la peau d’un propriétaire pour comprendre l’importance de cette évaluation et les critères à prendre en compte.
Les revenus du candidat à la location
L’une des premières choses à vérifier lors de l’évaluation de la solvabilité d’un candidat à la location est ses revenus. En tant que propriétaires, vous vous devez d’être vigilants sur ce point. Par convention, le salaire du candidat doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer. Cette règle vous permettra de vous assurer que le locataire aura les moyens de payer son loyer après avoir assumé ses charges courantes et ses dépenses de subsistance.
Pour vérifier les revenus du candidat, demandez les trois derniers bulletins de salaire ainsi que le dernier avis d’imposition. Si le candidat est à son compte, les bilans des trois dernières années peuvent être réclamés.
Le garant, une sécurité supplémentaire pour le bailleur
Un locataire peut présenter un garant pour renforcer sa candidature. Ce garant s’engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Il est donc essentiel pour vous, bailleurs, d’évaluer également la solvabilité du garant.
La situation financière du garant est vérifiée de la même manière que celle du locataire : bulletins de salaire, avis d’imposition, etc. Notez que certains contrats de location prévoient une clause de solidarité, qui engage le garant aussi longtemps que le locataire occupe le logement, même si le bail a été renouvelé.
La garantie des loyers impayés, une assurance pour le propriétaire
La garantie des loyers impayés est une assurance que vous pouvez souscrire pour vous prémunir contre les risques d’impayés. Elle vous permet d’être indemnisé en cas de défaut de paiement du locataire.
Cependant, l’adhésion à cette assurance implique le respect de certaines conditions. Par exemple, les revenus du locataire doivent représenter au moins deux fois le montant du loyer. De plus, l’assurance ne couvre pas toujours les dégradations du logement.
La présentation d’un dossier complet par le candidat
La présentation d’un dossier complet par le candidat à la location est un gage de sérieux qui peut vous rassurer sur sa solvabilité. Ce dossier doit contenir, entre autres, une copie de la pièce d’identité, les bulletins de salaire, l’avis d’imposition, le contrat de travail, un justificatif de domicile et parfois des lettres de recommandation.
L’historique du locataire, un élément à ne pas négliger
Enfin, l’historique du locataire peut également vous donner une indication sur sa solvabilité. Si le candidat a déjà été en situation d’impayés ou a été expulsé de son logement précédent, il est conseillé de faire preuve de prudence.
Pour cela, vous pouvez demander au candidat les quittances de loyer de son logement précédent, qui attestent qu’il était à jour de ses paiements. Vous pouvez également demander un certificat de non-saisie du dépôt de garantie à son ancien bailleur.
Il est important de retenir que l’évaluation de la solvabilité d’un locataire n’est pas une science exacte. Chaque propriétaire doit donc prendre le temps d’évaluer chaque candidat de manière globale et ne pas se baser uniquement sur des critères financiers.
La garantie Visale, une alternative à la caution classique
La garantie Visale est une option supplémentaire pour renforcer la solvabilité d’un futur locataire. Ce dispositif, mis en place par Action Logement, permet de couvrir les loyers impayés durant toute la durée du bail. C’est une alternative à la caution classique, qui peut être particulièrement intéressante pour les jeunes locataires ou les personnes en situation précaire.
Avec la garantie Visale, c’est Action Logement qui se porte garant pour le locataire. En cas de défaillance de ce dernier, le propriétaire est assuré de percevoir les loyers impayés. Pour le locataire, l’avantage est double : cela facilite son accès à la location et cela allège son dossier, puisqu’il n’a pas à fournir de garant personnel.
Pour bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit remplir certaines conditions d’âge et de ressources. De plus, le montant du loyer ne doit pas dépasser un certain plafond. Il est donc important pour le propriétaire de vérifier l’éligibilité du locataire à ce dispositif avant de l’accepter comme garantie.
L’évaluation du taux d’effort du locataire
Le taux d’effort est un autre critère à vérifier pour évaluer la solvabilité d’un candidat à la location. Il représente le pourcentage du revenu du locataire consacré au paiement du loyer et des charges. Il se calcule en divisant le montant du loyer par le revenu net du locataire, le tout multiplié par 100.
Par convention, un taux d’effort considéré comme acceptable est de 33%. Au-delà de ce seuil, le locataire pourrait avoir des difficultés à payer son loyer et à assurer ses autres dépenses. C’est pourquoi il est essentiel pour le propriétaire d’étudier ce taux lors de l’étude du dossier de location.
Cependant, cette règle n’est pas universelle et doit être adaptée en fonction de la situation du locataire. Par exemple, un locataire avec des revenus élevés pourra supporter un taux d’effort plus important qu’un locataire aux revenus modestes.
Conclusion
L’évaluation de la solvabilité d’un futur locataire est une étape essentielle pour tout propriétaire bailleur. Plusieurs critères doivent être pris en compte pour s’assurer que le locataire sera en mesure de payer son loyer, parmi lesquels ses revenus, la présence d’un garant, l’existence d’une garantie des loyers impayés, la qualité de son dossier de location, son historique locatif, son éligibilité à la garantie Visale et son taux d’effort.
Il est important de noter qu’aucun de ces critères ne doit être utilisé isolément. L’évaluation de la solvabilité d’un locataire doit être une démarche globale, qui prend en compte l’ensemble de ces éléments.
En tout état de cause, l’évaluation de la solvabilité d’un locataire n’est pas une science exacte. Il est donc essentiel pour le propriétaire de prendre le temps d’analyser chaque dossier de manière approfondie et de ne pas se baser uniquement sur les critères financiers.
